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Études OPEA

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La hausse de l’immobilier en Espagne baisse en juillet

L’indice général des prix des logements finis affiche une augmentation de 4,3% en juillet, atteignant 1 450 points, contre une augmentation de 6,4% enregistrée le mois précédent. L’impulsion la plus forte est fournie par les « capitales et les grandes villes », qui constituent le marché le plus dynamique, avec une augmentation de 7,6% au cours des douze derniers mois.

C’est à Madrid qu’il y a le plus de promotions immobilières nouvelles

Les derniers chiffres de l’étude Tinsa révèlent une grande disparité entre les régions. Depuis 2 ans on assiste à un véritable boom des nouvelles promotions immobilières sur l’ensemble de la péninsule et des îles.

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Madrid est en tête avec 6,5 nouveaux visas pour 1 000 maisons du parc et 5,9 pour Guipuzcoa. On retrouve en queue de liste Orense, Lugo et Tarragone. Les biens immobiliers se vendent et les promoteurs l’ont bien compris, d’autant plus que l’Espagne s’ouvre depuis peu à des promotions immobilières d’un style avant-gardiste.

Version complète de l’étude sur la version papier du courrier d’Espagne qui sera également envoyer en pdf aux souscripteurs de la newsletter.

Prix du marché immobilier en Espagne

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La reprise du marché résidentiel croît en intensité et en répartition géographique. Le prix moyen des logements en Espagne se situait à 1328€/m2 au deuxième trimestre, ce qui représente une augmentation de 6,6% au cours des 12 derniers mois, par rapport à l’augmentation 3,9% enregistrée au premier trimestre 2018. La valeur moyenne de 1300€/m2 n’a pas été dépassée depuis le premier trimestre 2013.

Le coût de la vie en Espagne a augmenté de 10,9% depuis le creux atteint au cours du premier trimestre de 2015, principalement en raison de l’évolution du marché résidentiel à Barcelone et à Madrid, qui sont devenus plus chers en moyenne de 48,8% et 41,8%, respectivement, de leurs minimums respectifs dans la crise. Malgré un cumul de 11 trimestres consécutifs d’augmentations interannuelles, le prix moyen en Espagne est inférieur de 35,2% au niveau maximum atteint en 2007.

COMMUNAUTÉS AUTONOMES

La Communauté de Madrid (+ 15,5%), Navarra (+ 10,5%) et La Rioja (+ 10,1%) sont les régions qui ont enregistré la plus grosse augmentation d’année en année au deuxième trimestre. Cinq autres régions, à commencer par les îles Baléares (+ 9,9%), la principauté des Asturies (6,1%) et les îles Canaries (5,7%) montrent une croissance de plus de 5% au cours des 12 derniers mois. La Catalogne, qui il y a un an a été la région autonome la plus dynamique avec des augmentations annuelles supérieures à 11%, continue de croître aujourd’hui, même si le rythme a ralenti à 4,6% en glissement annuel.

La reprise reste difficile à atteindre dans les régions de l’Estrémadure, la Galice et Castille-La Mancha, où le prix moyen de l’année dernière a chuté respectivement de 3,4%, 2,2% et 0,7%. À Castille-La Mancha le logement a perdu plus de la moitié de sa valeur depuis 2007 (-52,8%). Des paramètres également très importants dans la dernière décennie sont La Rioja (-49,9%), Aragon (-48,2%) et Murcie (-46,3%). Au contraire, les régions qui sont les plus proches du scénario de 2007 sont les îles Baléares (-23%), Madrid (- 30,1%) et l’Estrémadure (-32,7%).

Ce trimestre, les statistiques de prix ne sont pas disponibles, car elles ne sont pas considérées comme représentatives, dans les villes autonomes de Ceuta et Melilla.

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Le marché résidentiel demeure caractérisé par l’avance à différentes vitesses. Les régions uni-provinciales de Madrid (+ 15,5%), Navarre (+ 10,5%) et La Rioja (+ 10,1%) se distinguent parmi les autres provinces comme ayant les plus fortes croissances de prix du logement au cours de l’année dernière, suivies par les Iles Baléares (+ 9,9%), les provinces de Valladolid (+ 9,8%), Guipuzcoa (+ 7,6%) et Las Palmas (+ 7%).

Au contraire, il n’y a pas de signes évidents d’amélioration dans les provinces de Castillas, d’Estrémadure et de la Galice.

Statistiques pour le deuxième trimestre :

Dans cinq provinces, le prix moyen n’a pas récupéré la moitié de la valeur obtenue en 2007 : Toledo, où l’ajustement de la dernière décennie est de 56,5%, Guadalajara (-54,8%), Saragosse (- 51,1 %), Castellón (-50,6%) et Tarragone (-50,2%). En revanche, les chutes cumulées sont moins élevées par rapport aux hausses correspondant aux provinces des Îles Baléares (-23%), Ourense * (-25,2%) et Santa Cruz de Tenerife (-28,6%).

L’immobilier par communauté autonome 

Si la tendance au quatrième trimestre est à la hausse dans la plupart des communautés autonomes, ce sont celles de Navarre et de Madrid qui se distinguent avec une augmentation interannuelle respective de 15,3% et 15,1%, en ce qui concerne les logements finis. Elles sont suivies de la Catalogne (8,9%) et des Îles Baléares (7,5%).

En tête des communautés, avec 2 082 euros par mètre carré, Madrid est la région avec la valeur moyenne la plus élevée. Les Îles Baléares (2023 euros par mètre carré), le Pays Basque (1 992 euros par mètre carré) et la Catalogne (1 770 euros par mètre carré) constituent le panel des régions les plus valorisées au dernier trimestre 2017.

Cependant, ces résultats sont à nuancer avec ceux d’autres communautés qui ont subies une baisse de leur valeur moyenne : Castilla-La Mancha (-6,1%) et l’Estrémadure (-2,2%). Par ailleurs, les ajustements les plus importants cumulés à la baisse depuis les maximums de 2007 concernent Castilla-La Mancha (-54,7%), La Rioja (-53,3%) et Aragón (-50,1%).

Les grandes capitales fortement réévaluées

Madrid, Barcelone ou encore Palma de Majorque, sont les villes où les hausses de prix d’une année sur l’autre, au quatrième trimestre, sont les plus significatives avec respectivement, +17,1%, +14,8% et +13,7%. D’autres villes ont également réalisé une importante croissance comme Pamplune (+12,5%), Burgos (+8,8%), Vitoria (+8,2%), Soria (+7,3%), Santa Cruz de Tenerife (+6,7%9 et San Sebastián (+6,1%).

​À noter, le cas particulier de Barcelone, dont les incertitudes politiques ont eu des conséquences sur le marché immobilier, en effet, la valeur moyenne a baissé de 1,7% par rapport au trimestre précédent, et jusqu’à 3 129 euros par mètre carré.

​Pourtant, les quartiers où le prix du logement a le plus augmenté sont ceux de Sants-Möntjuic (26,5 %) et Sant Marti (24%), tous deux situés à Barcelone. Centro (Madrid) et Nou Barris (Barcelone) sont les deux autres quartiers avec une forte réévaluation : 21,1% et 18%.

​En tête des villes les plus chères, San Sebastián (3 231 euros par mètre carré) passe devant Barcelone (3 129 euros par mètre carré), suivi de la Ciudad Condal (3 129 euros par mètre carré) et Madrid (2 601 euros par mètre carré). C’est pourtant le quartier de Salamanque (Madrid) qui est, au quatrième trimestre, le plus cher d’Espagne (4 466 euros par mètre carré).

​Enfin, 19 capitales ont vu leurs prix baisser par rapport à 2016. Les baisses les plus importantes sont situées à Ciudad Real (-12,6%), Cáceres (-9,7%) et Guadalajara (-8,4%).

Des ventes de plus en plus rapides

 

8,6 mois, c’est le temps moyen pour vendre au dernier trimestre 2017. Une période plus courte, par rapport au trimestre précédent (9,1 mois), qui s’explique par une augmentation des achats et une diminution de l’offre de logements. Les villes où le temps de vente est le plus rapide sont Madrid (2,8 mois), Saragosse (5,3 mois), Séville (6,1 mois) et Valence (7,9 mois). Une nouvelle fois, Barcelone est la seule capitale à voir ce délai augmenter et passer de 3,4 mois au troisième trimestre à 4,3 mois au dernier trimestre.

Rédaction, recherche & infographie OPEA par Eva Gosselin

 

Prix par quartier à Madrid 

T4 2017

Classée récemment 3ème capitale espagnole la plus chère par une étude OPEA/Tinsa, Madrid est la ville qui a connu sur cette période la plus grosse augmentation de sa valeur par rapport à 2016 (17,1 %). En moyenne, il faudra compter 2 601 euros le mètre carré pour acheter un bien.

Mais, la moyenne est vite dépassée lorsqu’il s’agit du quartier de Salamanque, classé le plus cher d’Espagne par l’étude, avec un prix moyen au mètre carré de 4 466 euros. Centro (4 027 €/m²), Chamberí (4 049 €/m²) et Chamartín (3 976 euros €/m²)  font également parti des quartiers les plus chers du pays.

Par ailleurs, tous les quartiers de Madrid ont vus leur valeur augmenter au cours du dernier trimestre 2017, de 5,3 % pour le quartier de San Blas à 21,1 % pour Centro.

​Des prix qui n’empêchent pas les ventes puisque la capitale est la ville la plus liquide du marché espagnol avec un temps de vente estimé à moins de trois mois. Une durée qui s’est d’ailleurs réduite puisqu’en 2016, il fallait compter plus de trois mois (3,2) pour vendre un bien.

Présentation des quartiers les plus intéressants de Madrid par prix moyen du mètre carré.

Salamanca : 4 466 €/m²

​Salamanca est réputé pour être le quartier où le PIB par habitant est le plus élevé d’Espagne. On y trouve les boutiques de luxe et la majorité des restaurants chics de la capitale. Toutes les multinationales du « retail » cherchent à avoir leur boutique dans les rues de Serrano, Claudio Collo ou encore Hortega y Gasset. Néanmoins, de plus en plus de marques présentes dans ce quartier cherchent à aller du côté de Gran Vía. Le prix au mètre carré devient de plus en plus cher, surtout à la location. Les propriétaires d’aticos s’enflamment depuis la fin de la crise.

 

Chamberí, 4 049 €/m²

​Semblable à Salamanca, mais sans les commerces, les appartements y sont plus grands et tous les avocats importants y ont leur siège. Très couru par les financiers et les CEO, les prix des appartements de luxe et des aticos peuvent être supérieurs à ceux du quartier de Salamanca.

 

Centro, 4 027 €/m²

​C’est le quartier historique mais aussi le plus touristique de Madrid. Il est aussi en plein chamboulement depuis trois ans, puisque les hôtels 4 et 5 étoiles, à l’image du Four Seasons, s’y implantent désormais. La Gran Vía, par exemple, devient l’une des rues les plus cotées de Madrid et les projets de résidences de luxe s’y développent à vitesse grand V.

Chamartín, 3 976 €/m²

Chamartín a vocation à devenir le quartier d’affaires de Madrid avec des projets de construction de tours supplémentaires. D’ailleurs, les grands chefs recherchent de plus en plus à y ouvrir leur restaurant.

Retiro, 3 619 €/m²

Il s’agit d’un des quartiers résidentiels de Madrid, situé entre le centre-ville et le périphérique qui mène à l’aéroport. On y trouve peu de résidences ou d’hôtels de luxe puisque ce quartier a vocation à être populaire et non touristique.

Moncloa-Aravaca, 3255 €/m²

C’est le quartier étudiant de Madrid, il est peu fréquenté par l’hôtellerie de luxe. On y trouve encore, cependant, des vieux hôtels 4 étoiles. La rue Princesa reste l’une des plus chères d’Espagne pour le retail. Paradoxalement, il y a de très bonnes opportunités et de très bons prix pour des appartements de taille moyenne, surtout du côté de la petite rue de Valermoso, où l’on trouve encore beaucoup de commerces traditionnels.

Arganzuela, 3 213 €/m²

​Ce quartier populaire proche d’Atocha a un fort potentiel. D’ailleurs, beaucoup de multinationales sont en train d’y installer leur siège logistique.

 

Tetuán, 2 860 €/m²

Ce quartier a un fort potentiel, principalement en ce qui concerne l’implantation de bureaux.

Fuencarral – El Pardo, 2 819 €/m²

Un mélange de résidentiel et de bureaux. Beaucoup d’entrepôts y sont encore à la vente. Le quartier demeure néanmoins, excentré.

San Blas, 1973 €/m²

Dans ce quartier à fort potentiel, on trouve de plus en plus de bureaux et de sièges de multinationales. Il est très populaire au niveau résidentiel. Historiquement, c’est un quartier qui a beaucoup de petits ateliers qui peuvent devenir de jolis lofts ou des hubs de start-up, à l’image de The Cube qui vient d’ouvrir.

 

Prix par quartier à Valence

T4 2017

Vivre dans la zone de Gran Via Marques del Turia (l’Ensanche) coûte nettement plus cher que de vivre dans les zones Nord et Ouest nettement plus accessibles ; à Valencia, un logement peut valoir trois fois plus cher selon sa situation géographique.

Le prix moyen d’un appartement dans la troisième ville d’Espagne varie de 760 à 2004 euros le mètre carré selon le quartier où il se trouve. Ces écarts importants peuvent s’expliquer par des différences aussi bien dans la qualité et l’esthétique des constructions que dans celles des quartiers.

La société d’évaluation TINSA a rendu publique son rapport du quatrième trimestre 2017 sur le marché immobilier. Il en ressort  que le prix de l’immobilier à Valencia a augmenté de presque 4% (3,9% exactement), ce qui porte à 1196 euros en moyenne le prix du mètre carré.

Par ailleurs, le temps moyen de vente d’un logement à Valencia redevient inférieur à neuf mois, un chiffre considéré comme raisonnable, alors que le temps de vente d’un immeuble à Madrid ou Barcelone a triplé.

Alors, combien coûte un appartement à Valencia aujourd’hui  ? La fourchette de prix est plutôt large, selon le quartier et la qualité du bâtiment puisqu’un logement du coté du Mercado Colon ou Calle Conde Altea peut avoisiner les 3000 euros au mètre carré, tandis que dans la zone de Jésus il n’atteindra pas 950 euros du mètre carré.

Inventaire des quartiers selon les prix de l’immobilier :

 

Ciutat Vella :  quartier très prisé avec une moyenne de 2004 euros le mètre carré

Ciutat Vella est le centre historique, culturel et politique de Valence, et selon TINSA, le prix moyen du mètre carré dans cette zone se situe à 2004 euros.

S’y trouve le  fameux quartier  El Carmen, un des plus demandés en ce moment. Selon la rue, l’ancienneté et l’état de délabrement, les prix varient.

L’Eixample : 1192 euros en moyenne le mètre carré.

L’Eixample est une zone plutôt chic et chère (peu de biens immobiliers sont à moins de 2200 euros le mètre carré) et des disparités importantes sont constatées à l’intérieur même de ce quartier : la calle Conde Altea, Marques del Turia et la zone del Mercado Colon frôlent les 3 000 euros le mètre carré alors que la zone de Ruzafa, très à la mode et prisée  aussi bien par les expatriés que par les investisseurs est plutôt proche des 1 200 euros le mètre carré car beaucoup d’immeubles sont sans ascenseurs ou vétustes.

El Pla del Real : 1766 euros le mètre carré

Le district del Pla del Real abrite certaines des plaques tournantes de la ville telles que le Campus de l’Université de Valence, le paseo de la Alameda, le stade de Mestalla, le palais de la Exposición et les Jardines del Real, etc. Un logement dans cette zone coûte environ  1800 euros le mètre carré.

Extramurs : 1519 euros le mètre carré​

Extramurs, un des districts les plus centrés de la ville, est celui qui a connu la plus grande augmentation de prix (+ 6,8% ), conjointement à Benimaclet (12,6%) et Algiros (11,1%) comme l’indique TINSA. Dans ce quartier se trouve les zones des Torres de Quart, del Jardin Botanico ou la Estación del Norte, les prix d’achat varient de 1900 à 2900 euros le mètre carré.

Jesus : 930 euros le mètre carré

Jesus est l’une des zones les moins chères de Valencia. La qualité des constructions y est sans doute pour quelque chose.

 

Campanar : 1393 euros le mètre carré

​Cette zone récente s’est convertie, tout comme l’Olivereta en une bonne alternative, parce qu’elles sont loin du centre de la ville ce qui permet des prix plus accessibles.

Camins al Grau : 1332 euros le mètre carré

L’aboutissement de la Avenida de Francia et la prolongation de la Alameda ont apporté un nouvel éclat à ce quartier qui attire de plus en plus de jeunes, ne pouvant s’offrir un logement aux prix de la avenida de Francia et des autres avenues semblables où les prix de vente au mètres carré sont un peu plus élevés.

Benimaclet : 1283 euros le mètre carré

Sa proximité avec les universités rend cette zone particulièrement recherchée par les investisseurs pour promouvoir la location étudiante. Le quartier de Benimaclet est l’un de ceux dont le prix du mètre carré a le plus augmenté ces 24 derniers mois.

Quatre Carreres : 1186 euros le mètre carré

C’est une zone en développement dont les logements sont à des prix accessibles. C’est l’un des plus grands districts de la ville ; il est composé de sept quartiers différents : Ciudad de las Artes y las Ciencias, En Corts, Font de Sant Luis, La Punta, Malilla, Monteolivete et Na Rovella.

La Saïdia : 1044 euros le mètre carré

C’est un quartier intéressant où  le prix du mètre carré varie entre 1600 et 1800 euros  ce qui en fait une zone plutôt bon marché d’autant plus qu’il s’agit d’un endroit proche du centre.

Poblats Maritims : 996 euros le mètre carré

Ici les prix sont encore bas même si cette zone comprend la avenida del Puerto et la calle Serrería qui sont en plein essor. En effet, de plus en plus de personnes cherchent des édifices modernes et un logement situé à proximité de la mer.

Poblados del Sur, Norte y Oeste : 1037 euros/ 892 euros/ 760 euros le mètre carré

Très bon marché en règle générale car il s’agit de la périphérie de Valencia.

Rédaction Laurence Lemoine pour OPEA. Inforgraphie Eva Gosselin. Données Tinsa

Disponible aussi sur lecourrier.es

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